חוזה קניית בית חדש מקבלן

מבוא

ככלל, חוזה מכר לקניית בית חדש מקבלן, הינו חוזה לטובתו של הקבלן ורבים נוטים לחשוב שחוזה זה אינו ניתן לשינוי, אך לא כך הם פני הדברים.
ניתן בעזרת עורך דין הבקיא בחוזי מכר דירות להעביר לעורך הדין המייצג את הקבלן נספח שינויים, המכיל בתוכו סיעיפים כאלו ואחרים אשר יאזנו את החוזה מטובתו של הקבלן. 

לפני שנצלול לסעיפים וכיצד ניתן להעביר נספח שינויים, עלינו להכיר גם מספר עסקאות בהן לא ניתן לשנות החוזה, כדוגמת רכישת דירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" ו/או תוכניות בהגרלות המדינה.
במקרים אלו, חוזי המכר עוברים פיקוח משפטי כך שך שנוסח החוזה אינו מוטה לטובת הקבלן באופן שאינו פרופורציונלי.

ניהול משא ומתן ושינוי סעיפים בחוזה המכר

מעמד רכישת הדירה והחתימה על החוזה הינו מרגש אך, יחד עם זאת, עלינו לנהל מו"מ מוצלח וזאת בכדי לשנות פרטים מהותיים בחוזה.
ברור לכל, שרכישת דירה אינה רכישת חולצה או כל פריט קמעונאי אחר ועסקאות מסוג זה הן עסקאות מסובכות ומסועפות אשר יכולות להשפיע על מצבינו הכלכלי באופן דרמטי. 

מועד מסירת הדירה

סעיף זה רלוונטי מאד לעסקאות פריסייל (רכישת דירה על הנייר), במצבים כאלו, קבלנים פותחים שעריהם לרוכשים פוטנציאליים, מציגים בפניהם תוכניות, מפרט פנימי של הפרויקט וגם לעיתים דירה לדוגמא. 

עסקאות כאלו יכולות לקרות עוד בטרם קיבל הקבלן אישור בנייה.
במקרים אלו, מחירי הדירות יהיו נמוכים יותר ביחס לדירה בבניין בנוי ולכן על מנת לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים ניתן לרכוש "דירה על הנייר".

חשוב מאד לרשום בחוזה סעיף פיצויים המזכה אתכם בסכום כסף במצב בו הקבלן מאחר במסירת הדירה. 

סעיף הגדרות

סעיף ההגדרות לרוב יגדיר את הדירה, את השטח שלה, שטחים המוצמדים לדירה כמו מחסן וחניה.

חשוב מאד לוודא ולציין בחוזה כי במועד מסירת הדירה, ימסרו כל החלקים המוצמדים לדירה יחד. כאמור בסיף מועד מסירת הדירה, אנו לא רוצים להגיע למצב בו הקבלן ממהר למסור לכם דירה, בכדי להימנע מפיצוי, אך החניון התת קרקעי עדיין בבנייה.

מפרט הדירה

כאשר אנו מגיעים לקבלן ורוצים לרכוש דירה על הנייר, הוא יציג בפנינו את תוכנית הדירה ואת המפרט הטכני שלה. איזה מטבח יותקן בדירה, דלתות, ריצוף, חיפויי קירות, אסלות, ברזים, מזגן או הכנה למזגן וכדומה. 

אל תתביישו לבקש! תבדקו האם יש מספר אפשרויות בחירה לפריט כמו דלתות, מזגן מרכזי או יחידות פרטיות לכל חדר, אסלות וכדומה.
בנוסף, אנו ממליצים לקבוע פיצוי כספי במידה ופריט שהובטח במפרט לא יסופק ובמקומו יסופקו פריטים זולים יותר. 

משכנתא והון עצמי

לרוב, בהסכמי מכר, יציין הקבלן מהו גובה ההון העצמי אותו יש לשלם בעת חתימת ההסכם ומהו הסכום אותו יש לשלם בעת מסירת הדירה. 

מומלץ מאד, לבדוק האם אתם מסוגלים לעמוד בתשלום הראשוני, כמו 20% משווי הדירה בעת חתימת ההסכם ו-80% בעת מסירתה.
נכון לימים אלו ובעיקר בתקופת מלחמה, כאשר קצב הבנייה איטי יותר מאשר במצב שגרה, התמקחו על גובה התשלום אשר ייטיב עמכם והעסקה תוכל לצאת אל הפועל. 

מועד הצמדת מחיר הדירה למדד

כאמור, בפגישתנו אצל הקבלן ולאחר שהסכמנו לרכוש את הדירה על הנייר בסכום של 2 מיליון ש"ח, חשוב לדעת זהו לא תמיד יהיה המחיר אותו נצטרך לשלם בעת מסירת הדירה.

מדד תשומות הבנייה

על קצה המזלג, מדד זה מכיל בתוכו את כל השינויים בעלות הבנייה כמו עלות חומרי גלם (ברזל ובטון למשל) והוא עשוי להשתנות בכל חודש.

סעיף זה הוא סעיף חשוב וקריטי בחוזה המכר שלכם! כאשר אנו באים לרכוש דירה מקבלן, ובוודאי דירה "על הנייר", הדירה אינה מושלמת והיא דורשת בנייה ועובדה. 

כאשר הקבלן מצמיד את הדירה כמה שיותר מוקדם למדד תשומת הבנייה, הוא בעצם מבטיח לעצמו תשלום נוסף בגין התייקרות חומרי הגלם ומי שיישא בעלויות אלו, הן אנחנו, רוכשי הדירות. 

אנו ממליצים להתמקח עם הקבלן לעניין סעיף זה ולדחות ככל הניתן את הצמדת הדירה למדד.
זכרו, בשלב מכירת הדירה על הנייר, הקבלן צריך אתכם והאינטרס שלו הוא למכור כמה שיותר דירות. 

לסיכום, לפני שאתם נרגשים ומתלהבים לחתום על חוזה מכר קניית דירה חדשה מקבלן, היוועצו עם עורך דין מוסמך ועמדו על זכויותיכם!

רוצים לדעת עוד על חוזים? קראו על צורת החוזה
וגם – דרישת הכתב – מתי חוזה צריך להיות בכתב