היבטים משפטיים חשובים בקניית ומכירת דירה 

מחפשים למכור או לקנות דירה?

עסקת נדל״ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות בחיים. כדי לעבור אותה בבטחה, חשוב להכיר את ההיבטים המשפטיים המרכזיים – הן למוכרים והן לקונים.
סקרנו עבורכם את כל הדברים הכי חשובים שאתם צריכים לדעת!

למוכרי דירות – כל מה שחשוב לדעת מבחינה משפטית

1. בדיקת זכויות בנכס

לפני שמתחילים למכור – מוודאים שהנכס רשום על שמכם באופן מסודר.
זה אומר לבדוק נסח טאבו עדכני, אישור מחברה משכנת או מרשות מקרקעי ישראל.
כך תימנעו מעיכובים או הפתעות בשלבי החתימה.טיפ שלנו: הדפיסו נסח טאבו מעודכן ותנו אותו לרוכשים כבר בפגישה הראשונה – זה מייצר אמון.

2. אישור עירייה על היעדר חובות

אי אפשר להשלים עסקת מכר בלי אישור עירייה עדכני שמראה שאין חובות ארנונה או מים.
האישור נדרש לרישום בטאבו ומספק שקט גם לקונה.

3. חריגות בנייה

חשוב לבדוק אם יש חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות.
קונה עלול להירתע או לדרוש הפחתת מחיר, ורשויות יכולות להטיל קנסות.
פתרון טוב הוא להיוועץ עם אדריכל או עו״ד מקרקעין.

4. מס שבח

מס שבח הוא מס שהמוכר של הנכס משלם על רווח ההון במכירת דירה.
לא תמיד צריך לשלם – לפעמים יש פטור.
עו״ד או יועץ מס יוכל לבצע לכם סימולציה מראש כדי לדעת כמה תשלמו (אם בכלל) ולתכנן את העסקה.

5. חוזה מסודר

חוזה מכר מקצועי הוא הבסיס לעסקה בטוחה.
הוא צריך לכלול מחיר ברור, מועדי תשלום, מועד המסירה והתחייבויות הדדיות.
אל תסתפקו בטויוטה כללית – עו״ד טוב ינסח עבורכם מסמך מותאם אישית.

6. בטוחות ותשלומים

איך תוודאו שהתשלום יגיע?
נהוג להשתמש בנאמנות – עו״ד שומר את הכסף עד שמתקיימים תנאי החוזה.
גם שטרי ביטחון והערות אזהרה מגינים על שני הצדדים.

לקוני דירות – מה הכי חשוב לדעת משפטית

1. בדיקת זכויות בטאבו

השלב הראשון – לבדוק שהמוכר הוא באמת הבעלים.
נסח טאבו עדכני יראה גם אם יש משכנתאות, עיקולים או זכויות אחרים.
הבדיקה הזו קריטית כדי לא לגלות “שלדים בארון” אחרי החתימה.

2. מצב תכנוני וחריגות

בדקו שאין חריגות בנייה בדירה.
חריגות עלולות לסבך בעתיד – למשל אם תרצו לשפץ או למכור.
מומלץ להיעזר בעו״ד או אדריכל לבדיקה מקצועית.

3. היתרי בנייה ותכניות עתידיות

הסביבה משתנה כל הזמן.
בדקו האם יש תוכניות עתידיות – כביש חדש? פינוי-בינוי? מטרונית?
מידע כזה נמצא באתרי הרשויות או אצל עורך הדין.

4. היטלים, מיסים והוצאות נלוות

קניית דירה כרוכה בהוצאות נוספות: מס רכישה, שכר טרחת עו״ד, אגרות רישום, מתווך (אם יש).
חשוב לברר מראש את כל העלויות כדי לא לחרוג מהתקציב.

5. ליווי עו״ד מקרקעין

עו״ד המתמחה במקרקעין מלווה אתכם בכל שלב:
✔ בודק זכויות
✔ רושם הערת אזהרה לטובתכם
✔ מוודא שהתשלומים בטוחים
✔ מגן עליכם משפטית

6. מימון ומשכנתא

רוצים לקחת משכנתא?
קבלו אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה.
כך תדעו מה ההון העצמי הדרוש ותמנעו מלחץ בזמנים.

7. חוזה מפורט וברור

אל תחתמו על חוזה כללי או עמום.
החוזה צריך לפרט בדיוק את מועדי התשלום, מועד המסירה, מצבה של הדירה בעת מסירה ועוד.

הטיפ שלנו לשני הצדדים קונה ומוכר

שימו לב לזיכרון דברים – חתימה עליו מחייבת משפטית.
אל תחתמו לפני התייעצות עם עו״ד!

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

האם חייבים עורך דין בעסקת נדל"ן?

✔ כן! זה אפילו חובה חוקית ברישום בטאבו. עורך דין מגן עליכם משפטית, בודק זכויות, רושם הערת אזהרה מנסח חוזה מותאם אישית.

כמה זמן לוקחת עסקה בממוצע?

✔ תלוי – בדרך כלל 60–90 יום לדירות מוכנות. עסקאות עם משכנתאות או חריגות בנייה עלולות להתארך.

איך יודעים אם יש חריגות בנייה?

✔ אפשר לבדוק תיק בניין בעירייה או להתייעץ עם עו״ד או אדריכל. מומלץ מאוד לא לדלג על זה.

מה זה הערת אזהרה?

✔ רישום בטאבו שמבטיח שהמוכר לא ימכור את הדירה למישהו אחר בזמן שאתם משלמים עבורה.

מה זה נאמנות בעסקת נדל"ן?

✔ תשלום שהופקד אצל עורך דין או נאמן מוסכם, ומשתחרר רק אחרי שכל התנאים בחוזה מתקיימים – נותן ביטחון למוכר ולקונה.

מחפשים דירה באזור הצפון? אולי דירה בחיפה או דירה בקריות?
מומלץ עבורכם – משרד תיווך פתרונות נדל"ן בחיפה

המאמר נכתב ע"י – בן מוסקוביץ בעלים משרד פתרונות נדל"ן

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי