במאמר זה נצלול לתוך המורכבות של עסקאות מתנה במקרקעין, נבין את סיכוני "השותף השלישי" (החתן או הכלה), ונלמד כיצד לבצע את המהלך בצורה חכמה שמשאירה את השליטה בידיים שלכם.

המלכוד – מתי מתנה הופכת לנכס משותף במצב של גירושין?

הנחת היסוד של הורים רבים היא: "הדירה רשומה בטאבו רק על שם הבן שלי, ולכן במקרה של גירושין היא תישאר שלו". זוהי טעות נפוצה ומסוכנת.

חוק יחסי ממון אמנם קובע כי נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה אינם מתחלקים בגירושין, אך הפסיקה בבתי המשפט לענייני משפחה יצרה בשנים האחרונות את דוקטרינת "השיתוף הספציפי". משמעות הדבר היא שאם בן הזוג של הילד יוכיח "כוונת שיתוף" בנכס, הוא עשוי לקבל מחצית ממנו, גם אם הנכס רשום רק על שם הילד.

מה יכול ליצור "כוונת שיתוף"?

• מגורים משותפים בדירה לאורך שנים רבות.
• שיפוץ דירה מכספים משותפים של בני הזוג.
• תשלום משכנתא (אפילו חלקית) מחשבון הבנק המשותף.
• אמירות או מצגים שיצרו הסתמכות אצל בן הזוג שהדירה היא גם שלו.

במצב כזה, ההורים מוצאים את עצמם בסיטואציה אבסורדית – הם נתנו דירה לילד שלהם, אך בפועל העניקו מחצית ממנה לגרוש/ה שלו.

מה הפתרון למצב הזה?

* הסכם מתנה מגן והסכם ממון

כדי למנוע תרחיש זה, לא מספיק לחתום על תצהירי העברה סטנדרטיים. נדרש הסכם מתנה מפורט הכולל תנאים מפסיקים, ומומלץ מאוד לדרוש מהילד שלכם וגם מבן זוגו לחתום על הסכם ממון שמחריג באופן ספציפי את הדירה הזו ממסת הנכסים המשותפת, כולל התייחסות להשבחות עתידיות (שיפוצים).

לאבד את השליטה בנכס – סיכון "הילד המסתבך"

ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד בטאבו, הוא הופך לבעלים החוקי הבלעדי. תיאורטית, הוא יכול למכור את הדירה יום למחרת, למשכן אותה לטובת עסק מסוכן, או חלילה נושים יכולים להטיל עיקול על הדירה אם הילד נקלע לחובות.

הורים רבים רוצים להעביר את הבעלות משיקולי מס, אך להמשיך להנות מהפירות (שכר דירה) או פשוט לוודא שהנכס לא נמכר ללא האישור שלהם.

מה הפתרון למצב הזה?

* הערת אזהרה ומנגנון זכות מגורים

הכלי האפקטיבי ביותר הוא רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת ההורים, בד בבד עם העברת הזכויות.
הערה זו יכולה להגדיר כי:

• לא ניתן לבצע שום עסקה בנכס (מכירה או משכון) ללא אישור בכתב מההורים כל עוד הם בחיים.
• להורים שמורה זכות המגורים או הזכות לקבלת דמי השכירות מהנכס לכל ימי חייהם.

מנגנון זה הופך את הילד ל"בעלים על הנייר" בלבד עד לפטירת ההורים, ומנטרל את היכולת שלו (או של נושיו) לסכן את קורת הגג.

מוקש המס – "תקופות הצינון" (חשוב להכיר!)

אחת הסיבות הנפוצות להעברה ללא תמורה היא הרצון שהילד ימכור את הדירה בפטור ממס שבח (כי היא דירה יחידה שלו), ובכך המשפחה תחסוך מאות אלפי שקלים. אולם, רשות המיסים ערה לתרגיל הזה, ולכן חוק מיסוי מקרקעין קובע "תקופות צינון".

הילד שקיבל את הדירה לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח מיד עם קבלתה.
עליו להמתין תקופה מסוימת כדי שהמכירה לא תחשב כעסקה מלאכותית:

• אם הילד מתגורר בדירה – תקופת הצינון היא 3 שנים מיום שהפך לבעלים הרשום.
• אם הילד לא מתגורר בדירה – תקופת הצינון היא 4 שנים מיום שהפך לבעלים הרשום.

מכירה לפני תום תקופת הצינון תגרור חיוב מלא במס שבח, מה שעלול להפוך את כל העסקה ללא משתלמת כלכלית. תכנון מס נכון דורש ראייה ארוכת טווח של מועד המכירה העתידי.

שאלות נפוצות בנושא העברה ללא תמורה 

הכי חשוב לדעת!!! אל תשאירו קצוות פתוחים

העברת נכס מקרקעין בתוך המשפחה היא כלי רב-עוצמה לתכנון כלכלי וסיוע בין-דורי. עם זאת, השילוב בין שווי הנכס הגבוה לבין הדינמיקה המשפחתית הרגישה (נישואין, גירושין, ירושה) מחייב עבודה משפטית מדויקת.

אל תסתפקו ב"עורך דין שעושה חוזים". אתם צריכים אסטרטגיה משפטית שרואה את התמונה המלאה: מיסוי מקרקעין, דיני משפחה ודיני ירושה. הסכם מתנה תפור בדיוק למידותיכם, הכולל הערות אזהרה ומנגנוני הגנה, הוא תעודת הביטוח של הנכס המשפחתי שלכם.

שוקלים העברת דירה לילדים?
בואו נעשה את זה נכון ובטוח. אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ לתכנון העסקה.

מומלץ – עורך דין מקרקעין דרור הראל

* האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ פרטני מעורך דין המתמחה בתחום.

הפוסט העברת דירה לילדים בעידן של מיסוי גבוה וגירושין   הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

המטרה של התיקון הייתה פשוטה – לצמצם את הבירוקרטיה עבור אזרחים שרוצים לבצע שינויים קלים בביתם, ולמנוע את המצב האבסורדי שבו צריך לחכות חודשים (או שנים) להיתר בנייה עבור דברים פשוטים כמו פרגולה, גדר או מחסן פלסטיק.

להלן עיקרי החוק

1. הבשורה הגדולה – "פטור מהיתר בנייה"

החוק קובע שרשימה של מבנים קטנים ("עבודות זעירות") אינם דורשים היתר בנייה מהוועדה המקומית. כלומר, לא צריך להגיש "גרמושקה" (תוכנית הגשה), לא צריך לחכות לדיונים בוועדה ולא צריך לשלם אגרות היתר יקרות לפני שמתחילים.

2. מהם התנאים לפטור עבור פרגולה (מצללה)?

כדי שהפרגולה תהיה פטורה מהיתר, היא צריכה לעמוד במספר תנאים מצטברים (הכללים עשויים להשתנות מעט בין רשויות, אך זה הכלל הארצי):

• גודל – שטח הפרגולה לא יעלה על 50 מ"ר או על רבע (1/4) משטח הקרקע/הגג הפנוי (הגדול מביניהם).
• מיקום – הפרגולה חייבת להיות מוקמת בתוך "קווי הבניין" המותרים (אסור לה לחרוג לשטח הציבורי או לשכן).
• מבנה – היא צריכה להיות מחומרים קלים (כאן אלומיניום הוא יתרון מובהק על פני בטון למשל).
• הצללה – החוק מגדיר פרגולה במבנה שאין לו קירות, שחלקו האטום (המוצל) מהווה לפחות 40% מהשטח (כלומר, שלא תהיה אטומה לגמרי כמו גג רגיל, אלא יהיו רווחים בין השלבים).
  הערה – כאשר רוכשים פרגולות אלומיניום חשמליות ניתן לשלוט באחוזים המבוקשים.

3. חובת דיווח ("הליך הודעה")

זהו החלק שרבים מפספסים: למרות שיש פטור מ"היתר", יש חובה לדווח לעירייה.

• מתי? תוך 45 יום ממועד סיום הקמת הפרגולה.
• איך? שולחים טופס מקוון לאתר הוועדה לתכנון ובנייה של הרשות המקומית.
• מה מצרפים? אישור של מהנדס קונסטרוקציה (קונסטרוקטור) שחתם שהפרגולה יציבה, מעוגנת היטב לקיר/רצפה ובטיחותית. בלי החתימה הזו הדיווח לא תופס.

4. ומה לגבי סוככים (כמו סוכך זרועות או מרקיזה)?

כאן החוק אפילו מקל יותר. סוכך מתקפל (שניתן לסגירה ופתיחה) ברוב המקרים פטור לחלוטין גם מהייתר וגם מחובת דיווח, כל עוד במצבו הסגור הוא לא בולט יותר מ-50 ס"מ מהקיר.
זה הופך את סוככי הזרועות ומסכי הזיפ לפתרון הכי נטול בירוקרטיה שיש.

הכירו את סוככי הזרועות של אלום חיפה

אם אתם עסק שמתמחה בפרגולות אתם חייבים לדעת למה זה חשוב ללקוחות?

כאשר אתם מציעים ללקוח פרגולת אלומיניום, אתם בעצם מוכרים לו גם שקט נפשי בירוקרטי. בניגוד לבניית גג רעפים או יציקת בטון (שדורשים היתרים מורכבים), המוצרים שלכם נכנסים ברובם לקטגוריית "בנייה קלה" או "פטור מהיתר", מה שהופך את המכירה לקלה יותר.

חשוב לזכור!!!
תמיד כדאי להמליץ ללקוח לבדוק מול הרשות המקומית הספציפית (לדוגמא: חיפה, קריות וכו') שאין הנחיות מרחביות מיוחדות שסותרות את החוק הכללי בשכונה שלו.

מומלץ – פרגולה חשמלית של חברת אלום חיפה

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי

הפוסט חוק הפרגולות הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

העיקרון המנחה בדיני הירושה בישראל הוא "כיבוד רצון המת". בית המשפט יעשה הכל כדי לקיים את הצוואה, מתוך הנחה שהיא משקפת את רצונו האמיתי של המנוח. אולם, ההנחה הזו מתבטלת ברגע שמוכח שהצוואה אינה פרי רצונו החופשי של המנוח, אלא תוצאה של לחץ, מניפולציה, מצב נפשי מעורער או מעורבות אסורה. במקרים אלו, הצוואה אינה מסמך משפטי מחייב, אלא פיסת נייר שיש לפסול אותה, ולחזור לחלוקה לפי צוואה קודמת או לפי חוק הירושה.

עילה מס' 1: השפעה בלתי הוגנת – העילה הנפוצה ביותר

זוהי הסיבה השכיחה ביותר לפסילת צוואות, והיא מתרחשת בדרך כלל כאשר המנוח היה תלוי באדם אחר (מטפל, ילד ספציפי, שכן) באופן מוחלט. חשוב להבדיל: "שכנוע" או טיפול מסור אינם עבירה. כדי שהשפעה תיחשב "בלתי הוגנת" ותוביל לפסילה, בית המשפט בוחן ארבעה מבחני עזר (מבחני פסיקה):

• מבחן התלות והעצמאות – האם המנוח היה עצמאי פיזית ומנטלית, או תלוי לחלוטין הזולת?
• מבחן הסיוע – האם הנהנה מהצוואה היה היחיד שטיפל במנוח ודאג לצרכיו, כך שהמנוח חשש לאבד אותו?
• מבחן קשרי המנוח עם אחרים – האם הנהנה בודד את המנוח ממשפחתו ומחבריו כדי לשלוט בו?
• מבחן נסיבות עריכת הצוואה – האם הנהנה היה מעורב בהזמנת עורך הדין ובניסוח?

ככל שהתשובה ליותר שאלות היא "כן", כך גובר החשד להשפעה בלתי הוגנת.

עילה מס' 2: היעדר כשירות משפטית (מצב רפואי/מנטלי)

אדם העורך צוואה חייב "לדעת להבחין בטיבה של צוואה". עילה זו מתמקדת במצבו הרפואי והקוגניטיבי של המנוח ברגע החתימה. אם ניתן להוכיח שבעת החתימה המנוח סבל מדמנציה מתקדמת, אלצהיימר, הזיות, או היה תחת השפעת תרופות מטשטשות שמנעו ממנו להבין את משמעות מעשיו, את היקף רכושו ואת זהות יורשיו – הצוואה תיפסל. ההוכחה לכך מתבססת לרוב על תיקים רפואיים, עדויות רופאים וחוות דעת של מומחים פסיכוגריאטריים בדיעבד.

עילה מס' 3: מעורבות בעריכת הצוואה (סעיף 35)

סעיף 35 לחוק הירושה הוא "המוקש" הטכני שמפיל צוואות רבות. החוק קובע באופן חד משמעי: מי שנהנה מהצוואה, אסור לו לקחת חלק בעריכתה. מה נחשב "לקיחת חלק"?

• הזוכה הוא זה שכתב את הצוואה עבור המנוח.
• הזוכה היה נוכח בחדר בזמן החתימה.
• הזוכה ניסח את הסעיפים או העביר הוראות לעורך הדין. מספיקה מעורבות אקטיבית של הזוכה כדי להביא לפסילת ההוראה שמזכה אותו, גם אם המנוח היה צלול לחלוטין. זהו כלל ברזל שנועד למנוע לחצים.

נטל ההוכחה: איך מוכיחים את מה שקרה בחדרים סגורים?

הגשת התנגדות היא לא עניין של "מילה נגד מילה". ברירת המחדל היא שהצוואה תקינה, והמתנגד הוא זה שצריך להביא ראיות חזקות כדי לשכנע את בית המשפט אחרת. לכן, איסוף הראיות הוא קריטי: הקלטות שיחות, הודעות וואטסאפ, תיעוד רפואי מקופת החולים, עדויות של שכנים ומכרים על בידוד המנוח, ותדפיסי בנק המעידים על משיכות כספים חריגות בחיי המנוח. עורך דין מנוסה יודע כיצד לבנות מתוך שברי המידע הללו תמונה משפטית משכנעת.

חלון הזמנים הקריטי להגשת התנגדות

הזמן אינו משחק לטובתכם. ברגע שמוגשת בקשה ל"צו קיום צוואה" על ידי היורשים, הרשם לענייני ירושה מפרסם הודעה בעיתונות וברשומות. מרגע הפרסום, עומדים לרשות המתנגדים 14 ימים בלבד להגשת ההתנגדות. ניתן לבקש הארכה, אך אם הצו כבר ניתן – הביטול שלו הופך למשימה מורכבת וקשה פי כמה. לכן, אם יש לכם חשד, יש לפעול מייד.

קראו גם – התנגדות לצוואה תוך כמה זמן

שאלות ותשובות נפוצות

הגשת התנגדות לצוואה היא הליך משפטי מורכב הדורש אסטרטגיה חכמה וראיות מוצקות. אם אתם חוששים שרצון יקירכם סולף או נלקח ממנו במרמה, פנו בהקדם לייעוץ משפטי לבחינת סיכויי ההתנגדות.

קשור ומומלץ – דרור הראל עורך דין צוואה וירושה

הפוסט הצוואה נראית חשודה? כל הסיבות והעילות להגשת התנגדות לקיום צוואה הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

ניקיון בתי ספר הוא תחום שדורש שילוב של אחריות, מקצועיות ועמידה בסטנדרטים גבוהים במיוחד. בניגוד לעסקים רגילים, בית ספר הוא מרחב גדול, דינמי, שבו מתקיימת תנועה בלתי פוסקת של מאות תלמידים ואנשי צוות מדי יום. לכן, כל טעות, איחור או חוסר הקפדה מצד חברת הניקיון משפיע באופן ישיר על הבריאות, הביטחון והסביבה הלימודית של הילדים.

במציאות הזו, חוזה עבודה מול חברת ניקיון איננו “עוד ניירת”, אלא מסמך קריטי שמגן על בית הספר, על ההנהלה ועל התלמידים. חוזה טוב מגדיר ציפיות, מחייב ביצוע, ומונע מצבים לא נעימים בהם העבודה מתבצעת בצורה חלקית, חובבנית או לא עקבית.

חשיבותו של חוזה עבודה מסודר מול חברת ניקיון

הגדרת תחומי אחריות ברורה
בבתי ספר יש עשרות מרחבים שונים: כיתות, מסדרונות, שירותים, חצרות, חדרי מחשבים, ספרייה, חדרי מדעים ועוד. חוזה מסודר מפרט בדיוק אילו אזורים צריך לנקות, באיזו תדירות, ובאיזה עומק. בלי חוזה מסודר הכל פתוח לפרשנות, ורמת הניקיון נפגעת.

מניעת מחלוקות וסכסוכים
ללא חוזה, קשה לקבוע מי אחראי כאשר משהו אינו מבוצע כראוי. חוזה ברור מונע ויכוחים ומאפשר למנהלת בית הספר לדרוש עמידה בסטנדרטים מוסכמים מראש ללא עימותים מיותרים.

תיעוד התחייבויות של כוח אדם
נוכחות קבועה של מנקים, זמני הגעה, שעות עבודה וזהות העובדים, כל אלה חייבים להופיע בחוזה. החלפת עובדים לא מתואמת או חוסר יציבות בכוח האדם פוגעים מיידית ברמת הניקיון, וחוזה מסודר מונע זאת.

הגנה משפטית מלאה
במקרה של הפרת התחייבות, עיכוב, נזק או בעיות משמעת, חוזה הוא מסמך שמגן על בית הספר. ללא חוזה שמפרט אחריות, ביטוחים ונהלי טיפול בתקלות, כל תקלה הופכת למורכבת ויקרה.

לכמה זמן נהוג לבצע חוזה ניקיון בבתי ספר?

בדרך כלל חוזה ניקיון עבור מוסדות חינוך נחתם לתקופה של שנה מלאה, עם אופציה להארכה.
הסיבה לכך פשוטה, בית ספר זקוק לשגרה. הוא לא יכול להחליף חברות ניקיון כל כמה חודשים או להתמודד עם תקופות מעבר. חברת ניקיון מנוסה יודעת להכין תכנית עבודה לטווח ארוך, להכשיר צוות קבוע, ולשמור על יציבות. חוזים קצרים מדי יוצרים חוסר רציפות ופוגעים באיכות השירות.
חלק מהרשויות המקומיות אף מבצעות חוזים רב-שנתיים, מתוך הבנה שניקיון בתי ספר הוא שירות אסטרטגי שמחייב יציבות.

מומלץ – חברת ניקיון בחיפה צ'יק צ'ק

למה כל כך חשוב לעבוד עם חברה ותיקה, מנוסה ואמינה?

התשובה פשוטה…
בית ספר לא יכול להרשות לעצמו חברת ניקיון חסרת ניסיון. זה פשוט מסוכן ברמה התפעולית וברמת הבריאות.

1. ניסיון אמיתי משמעו היכרות עם האתגרים היומיומיים
חברה ותיקה יודעת להתמודד עם נפחים גדולים של לכלוך, עומסי תנועה, שירותים של מאות תלמידים, ניקיון אחרי הפסקות, חצרות מלאות חול ומתקני משחק שדורשים תחזוקה מתמדת.

2. אמינות היא קריטית בשירות מתמשך
בית ספר צריך שהצוות יגיע כל יום, בזמן, בלי הפתעות ובלי “היום חסר עובד”. חברה לא אמינה משביתה את השגרה ופוגעת ברמת ההיגיינה מיידית.

3. מקצועיות אמיתית במקומות המועדים לזיהומים
שירותים, מעבדות מדעים, חדרי מחשבים, מטבחי בית-ספר: כל אלו מצריכים חומרים מתאימים, שיטות ניקוי מדויקות ועמידה בנהלי בריאות. חברה חסרת ניסיון פשוט לא מבינה את זה.

4. יכולת לעמוד בדרישות של רשות מקומית ומשרד החינוך
חברות מנוסות יודעות לעבוד לפי סטנדרטים מחמירים, להבין מכרזים עירוניים, ולעמוד בביקורות פתע. זה דורש ותק, לא התנסות.

5. יציבות של כוח אדם
עובדי ניקיון שמתחלפים מדי שבוע יוצרים בלגן. חברה מנוסה מחזיקה צוותים קבועים ומנהלי שטח המפקחים על העבודה באופן שוטף.

–

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי

הפוסט חוזה מול חברת ניקיון בבתי ספר הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

אילו חוזים קיימים בעבודות מיזוג מסחרי?

חוזה התקשרות קבלן יזמים/חברות
המסמך המרכזי. מגדיר היקף עבודה, סוגי מערכות, לוחות זמנים, מחירים, אחריות, קנסות על איחורים ונהלי עבודה באתר.

חוזה אספקת ציוד (Equipment Supply Agreement)
מתאים כאשר החברה מספקת ציוד מיזוג למבנה גדול מגדיר מפרטים טכניים, תקנים, זמני אספקה, אחריות יצרן ותנאי החזרה.

חוזה התקנה ותחזוקה (Installation & Maintenance Agreement)
בעיקר במיזוג תעשייתי. כולל התחייבויות לתחזוקה שוטפת, טיפולים תקופתיים, זמני תגובה לתקלות ו SLA.

חוזי אחריות ובקרה אנרגטית
רלוונטיים כאשר המערכת נדרשת לעמוד ביעילות אנרגטית נמדדת. לעיתים משלבים סעיף המחייב עמידה בתקני SEER/EER.

חוזה תכנון וייעוץ (HVAC Engineering Agreement)
כאשר העבודה מתחילה משלב התכנון. מחייב את המתכנן להגיש תכניות חתומות, לבצע פיקוח, ולספק פתרונות תואמי תקן אש, אוורור, וסינון אוויר.

למה חייבים חוזים בתחום המיזוג המסחרי?

מיזוג מסחרי הוא תשתית קריטית. מדובר במערכות שעולות מאות אלפי שקלים ואף מיליונים. כל טעות בתכנון, התקנה או לוחות זמנים פוגעת בפעילות של מפעלים, בנייני משרדים ושטחים מסחריים.

חוזה מקצועי מגן על שני הצדדים, מפחית סיכונים משפטיים, ומונע מחלוקות על גבולות אחריות במיוחד בפרויקטים שיש בהם קבלני משנה רבים (חשמל, אינסטלציה, בנייה, אדריכלות, פיקוח).

מה חייב להיכלל בכל חוזה מיזוג מסחרי תקין?

• היקף עבודה מפורט ומפרטים טכניים.
• עמידה בתקנים – ת"י 994, תקן אש, תקני איכות האוויר, תקן 5500 למבנים מסחריים
• רישוי קבלנים (רישיון קבלן 190 או 131 תלוי בהיקף).
• תיאום מול יועצי בטיחות וכבאות.
• אחריות לתקופת מינימום (בדרך כלל שנה מלאה + אחריות יצרן למערכות הגדולות).
• בטוחות – חייב להיות ערבות ביצוע.
• קנסות על איחורים.
• נהלי מסירה ואישורי בדיקות עומסים.
• תוכנית תחזוקה שנתית חובה למערכות VRF/צ'ילרים.

מומלץ – מתקין מזגנים מורשה

דעתי האישית

מי שעובד במיזוג מסחרי ללא חוזה מסודר מסתכן מאוד. אפילו ספקים גדולים נפלו על חוסר דיוק בפרטים או על אחריות שלא הוגדרה. בפרויקטים מעל 200,000 ₪, חוזה הוא לא המלצה, הוא חובה מקצועית.
בנוסף, מערכות מיזוג מסחרי חייבות לעמוד בתקנים מחמירים. לכן הגנה משפטית שווה הרבה יותר מהעלות שלה.

שווה לחיצה – מזגנים מומלצים מיצובישי אלקטריק

–

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי

הפוסט הסכמים וחוזים משפטיים בעולם המיזוג המסחרי הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

עסקת נדל״ן היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות בחיים. כדי לעבור אותה בבטחה, חשוב להכיר את ההיבטים המשפטיים המרכזיים – הן למוכרים והן לקונים.
סקרנו עבורכם את כל הדברים הכי חשובים שאתם צריכים לדעת!

למוכרי דירות – כל מה שחשוב לדעת מבחינה משפטית

1. בדיקת זכויות בנכס

לפני שמתחילים למכור – מוודאים שהנכס רשום על שמכם באופן מסודר.
זה אומר לבדוק נסח טאבו עדכני, אישור מחברה משכנת או מרשות מקרקעי ישראל.
כך תימנעו מעיכובים או הפתעות בשלבי החתימה.טיפ שלנו: הדפיסו נסח טאבו מעודכן ותנו אותו לרוכשים כבר בפגישה הראשונה – זה מייצר אמון.

2. אישור עירייה על היעדר חובות

אי אפשר להשלים עסקת מכר בלי אישור עירייה עדכני שמראה שאין חובות ארנונה או מים.
האישור נדרש לרישום בטאבו ומספק שקט גם לקונה.

3. חריגות בנייה

חשוב לבדוק אם יש חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות.
קונה עלול להירתע או לדרוש הפחתת מחיר, ורשויות יכולות להטיל קנסות.
פתרון טוב הוא להיוועץ עם אדריכל או עו״ד מקרקעין.

4. מס שבח

מס שבח הוא מס שהמוכר של הנכס משלם על רווח ההון במכירת דירה.
לא תמיד צריך לשלם – לפעמים יש פטור.
עו״ד או יועץ מס יוכל לבצע לכם סימולציה מראש כדי לדעת כמה תשלמו (אם בכלל) ולתכנן את העסקה.

5. חוזה מסודר

חוזה מכר מקצועי הוא הבסיס לעסקה בטוחה.
הוא צריך לכלול מחיר ברור, מועדי תשלום, מועד המסירה והתחייבויות הדדיות.
אל תסתפקו בטויוטה כללית – עו״ד טוב ינסח עבורכם מסמך מותאם אישית.

6. בטוחות ותשלומים

איך תוודאו שהתשלום יגיע?
נהוג להשתמש בנאמנות – עו״ד שומר את הכסף עד שמתקיימים תנאי החוזה.
גם שטרי ביטחון והערות אזהרה מגינים על שני הצדדים.

לקוני דירות – מה הכי חשוב לדעת משפטית

1. בדיקת זכויות בטאבו

השלב הראשון – לבדוק שהמוכר הוא באמת הבעלים.
נסח טאבו עדכני יראה גם אם יש משכנתאות, עיקולים או זכויות אחרים.
הבדיקה הזו קריטית כדי לא לגלות “שלדים בארון” אחרי החתימה.

2. מצב תכנוני וחריגות

בדקו שאין חריגות בנייה בדירה.
חריגות עלולות לסבך בעתיד – למשל אם תרצו לשפץ או למכור.
מומלץ להיעזר בעו״ד או אדריכל לבדיקה מקצועית.

3. היתרי בנייה ותכניות עתידיות

הסביבה משתנה כל הזמן.
בדקו האם יש תוכניות עתידיות – כביש חדש? פינוי-בינוי? מטרונית?
מידע כזה נמצא באתרי הרשויות או אצל עורך הדין.

4. היטלים, מיסים והוצאות נלוות

קניית דירה כרוכה בהוצאות נוספות: מס רכישה, שכר טרחת עו״ד, אגרות רישום, מתווך (אם יש).
חשוב לברר מראש את כל העלויות כדי לא לחרוג מהתקציב.

5. ליווי עו״ד מקרקעין

עו״ד המתמחה במקרקעין מלווה אתכם בכל שלב:
בודק זכויות
רושם הערת אזהרה לטובתכם
מוודא שהתשלומים בטוחים
מגן עליכם משפטית

6. מימון ומשכנתא

רוצים לקחת משכנתא?
קבלו אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה.
כך תדעו מה ההון העצמי הדרוש ותמנעו מלחץ בזמנים.

7. חוזה מפורט וברור

אל תחתמו על חוזה כללי או עמום.
החוזה צריך לפרט בדיוק את מועדי התשלום, מועד המסירה, מצבה של הדירה בעת מסירה ועוד.

הטיפ שלנו לשני הצדדים קונה ומוכר

שימו לב לזיכרון דברים – חתימה עליו מחייבת משפטית.
אל תחתמו לפני התייעצות עם עו״ד!

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

האם חייבים עורך דין בעסקת נדל"ן?

כן! זה אפילו חובה חוקית ברישום בטאבו. עורך דין מגן עליכם משפטית, בודק זכויות, רושם הערת אזהרה מנסח חוזה מותאם אישית.

כמה זמן לוקחת עסקה בממוצע?

תלוי – בדרך כלל 60–90 יום לדירות מוכנות. עסקאות עם משכנתאות או חריגות בנייה עלולות להתארך.

איך יודעים אם יש חריגות בנייה?

אפשר לבדוק תיק בניין בעירייה או להתייעץ עם עו״ד או אדריכל. מומלץ מאוד לא לדלג על זה.

מה זה הערת אזהרה?

רישום בטאבו שמבטיח שהמוכר לא ימכור את הדירה למישהו אחר בזמן שאתם משלמים עבורה.

מה זה נאמנות בעסקת נדל"ן?

תשלום שהופקד אצל עורך דין או נאמן מוסכם, ומשתחרר רק אחרי שכל התנאים בחוזה מתקיימים – נותן ביטחון למוכר ולקונה.

מחפשים דירה באזור הצפון? אולי דירה בחיפה או דירה בקריות?
מומלץ עבורכם – משרד תיווך פתרונות נדל"ן בחיפה

המאמר נכתב ע"י – בן מוסקוביץ בעלים משרד פתרונות נדל"ן

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי

הפוסט היבטים משפטיים חשובים בקניית ומכירת דירה  הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

להלן פירוט ההיבטים המשפטיים והמעשיים שחשוב להכיר:

היבטים משפטיים בייבוא מנוע לרכב

1. אישור תקינות ועמידה בתקנות משרד התחבורה

• כל מנוע מיובא מחו"ל חייב לעמוד בתקן המזהמים והפליטות לפי דרישות משרד התחבורה בישראל.
• מנועים שאינם עומדים בתקנות אלו – עלולים לא לעבור טסט (רישוי).
• יש לבדוק האם המנוע תואם את רמת הזיהום המוגדרת לרכב הספציפי שלך.

2. שחרור מהמכס והצהרת יבוא תקינה

• על המנוע להיכנס לישראל באמצעות הצהרת יבוא מסודרת הכוללת תיאור מדויק של החלק, מקור היבוא, ודגם מדויק.
• בעת הרכישה מהיבואן, דרוש עותק של מסמכי השחרור מהמכס. זהו אישור לכך שהיבוא בוצע כחוק.

3. בדיקת מקוריות וניקיון משפטי

• חובה לוודא שהמנוע אינו גנוב – יבואן מקצועי מציג תעודת מקוריות, תעודת היסטוריה או לפחות מספר סידורי (Serial Number) של המנוע.
• קיימות חברות בארה"ב ובאירופה שמספקות דו"ח היסטוריה למנוע (בדומה ל-Carfax לרכב).

4. אחריות ומסמך התקשרות מסודר

• כל רכישה מחייבת חשבונית מס וקבלה, עם תיאור מדויק של המוצר, מצב המנוע, סוג אחריות, ותנאי החזרת סחורה.
• במקרים של פגמים או אי-התאמה – המסמך המשפטי הזה יהיה הבסיס לתביעה, אם תידרש.

איך נדע שרכשנו מנוע בצורה נכונה?

1. יש מסמכים מסודרים – כולל שחרור ממכס, מקור יבוא, אחריות כתובה, מספר סידורי.
2. היבואן מפוקח – עובד לפי רישיון עסק, מופיע ברשם החברות, פעיל לאורך זמן ויש לו מוניטין מוכח.
3. בדיקות מנוע תיעודיות – היבואן יכול להראות דוח בדיקות של לחץ שמן, דחיסה, נזילות ועוד.
4. התאמה לרכב שלך – היבואן מוודא התאמה לפי מספר שילדה ולא רק לפי "דגם כללי".
5. אין בעיות רגולציה – המנוע עומד בתקן פליטות, מסוגל לעבור טסט ונמצא כשר לשימוש בישראל.

יבוא מנוע מחו"ל הוא פתרון משתלם אך מחייב זהירות. הקפדה על מסמכים, חוקיות, אחריות, ומקור מוכח של המנוע – תחסוך לך כאב ראש, תקלות ובעיות רישוי. יבואנים כמו סחר מנועים בניהול אייל מרדו, אשר פועלים בשקיפות, נותנים אחריות ומציגים תיעוד מלא, נחשבים לבחירה בטוחה יותר.

קראו גם כתבות נוספות במגזין משפטי

הפוסט היבטים משפטיים יבוא מנועים לרכב הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

1. רגולציה על סימון מזון ותביעות בריאותיות

א. חוק הגנת הצרכן – מניעת הטעיית לקוחות

• פרסום מוצרי מזון טבעוני מחייב דיוק במידע שנמסר ללקוח.
• אין להשתמש בביטויים כמו "הכי בריא" או "מושלם לבריאות" ללא ביסוס מדעי.
• חובה להימנע מהטעיית הצרכן לגבי רכיבים, ערכים תזונתיים, והשוואה למוצרים אחרים.

ב. סימון מוצרים לפי משרד הבריאות

• כל מוצר מזון חייב לשאת סימון תזונתי ברור בהתאם לתקנות בריאות הציבור (מזון) סימון תזונתי.
• אם המוצר מכיל חומרים משמרים או תוספים מסוימים, יש חובה להצהיר על כך.
• מוצרים טבעוניים שאינם אורגניים לא יכולים לכלול תביעות כמו "100% טבעי" אם אינם עומדים בתקן.

ג. שימוש במונחים "טבעוני" ו"צמחוני"

• בישראל אין חובה חוקית לתווית "Vegan", אך מומלץ להשתמש בתווית מוכרת כמו "vegan friendly".
• אין להשתמש במונחים "ללא גלוטן", "אורגני" או "ללא סוכר" ללא אישור מתאים מהרשויות.

2. תביעות בריאותיות ופרסום מטעה

א. רגולציה על תביעות בריאותיות

• יש איסור מוחלט לייחס למוצר טבעוני סגולות רפואיות, כמו:
  "מונע סרטן"
  "מרפא בעיות לב" (אלא אם כן יש מחקר מדעי מוכר המגובה על ידי הרשויות הרלוונטיות).
• משרד הבריאות מאפשר תביעות בריאותיות מסוימות, כמו:
  "מכיל סיבים תזונתיים התורמים לתפקוד תקין של מערכת העיכול".

ב. שימוש בהשוואות למוצרים מן החי

• מותר להשוות מוצרים טבעוניים לאלו מן החי רק אם הנתונים מבוססים מחקרית.
• דוגמאות מותרות:
  "מכיל יותר חלבון מאשר חלב פרה".
  "בריא יותר מבשר" – ניסוח כזה עלול להיחשב כ – הטעיית הצרכן.

3. חוקי פרסום ופרטיות של קמפיינים מותגים טבעוניים

א. חוק הגנת הפרטיות

• קמפיינים דיגיטליים חייבים לעמוד בחוק הגנת הפרטיות (GDPR, חוק 1981 בישראל).
• אם הקמפיין אוסף מידע אישי על צרכנים, יש צורך באישור פרטני.
• חל איסור לשלוח פרסומות בדוא"ל ללא הסכמת הלקוח (לפי חוק הספאם בישראל).

ב. פרסום במדיות חברתיות (פייסבוק, אינסטגרם, טיקטוק)

• על מפרסמים לעמוד במדיניות הפרסום של כל פלטפורמה.
• יש לסמן פוסטים ממומנים עם תיוג "פרסומת" או "תוכן ממומן".
• נאסר על שימוש בתמונות מטעות (למשל, תצלום מוצר מן החי תחת פרסום טבעוני).

ג. אחריות על פרסום משפיענים

• חוקי הצרכנות מחייבים שקמפיין עם משפיענים מבהיר במפורש שמדובר בפרסום בתשלום.
• משפיען שלא מציין כי מדובר בקידום ממומן עשוי להיות חשוף לתביעות.

4. תחרות הוגנת וזכויות יוצרים

א. תחרות הוגנת ומניעת הכפשות

• אסור לפרסם קמפיין שמשמיץ מתחרים בצורה ישירה (למשל, "מותג X משתמש בכימיקלים מסוכנים").
• מותר לבצע השוואה כל עוד היא מבוססת עובדות שניתן להוכיח.

ב. שימוש בתמונות, לוגואים ותוכן

• חובה להשתמש בתמונות ברישיון חוקי, כולל תמונות אוכל, לוגואים, וסרטוני וידאו.
• אין להשתמש במותגים של מתחרים או בלוגואים שלהם ללא אישור.

כיצד להבטיח קמפיין חוקי ומוצלח?

להיצמד לעובדות מדעיות ולתוויות תזונה מאושרות.
לסמן תוכן ממומן במדיות החברתיות.
לא להשוות למוצרים מתחרים בצורה מטעה.
לעמוד בהנחיות הסימון של משרד הבריאות.
להימנע מתביעות רפואיות ללא ביסוס מחקרי.

מומלץ עבורכם – מותג ליב מותג המזון של הטבעוניים בישראל

קראו גם על סוגי חוזים אחרים במגזין משפטי

הפוסט היבטים משפטיים בפרסום קמפיינים למותגי מזון טבעוני הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

צוואה היא מסמך משפטי שבו אדם (המכונה "המצווה") קובע כיצד יחולק רכושו ונכסיו לאחר מותו.
צוואה מאפשרת למצווה לשלוט על אופן חלוקת עזבונו ולוודא שהנכסים יעברו ליורשים שהוא בחר, ולא בהתאם לכללי חוק הירושה, הקובע את סדר הירושה במקרה שאין צוואה.  

קראו גם – איך להתנגד לצוואה

מהי מטרת הצוואה?

• להבטיח שהרכוש יעבור למי שהמצווה רוצה.
• למנוע מחלוקות בין יורשים.
• לאפשר הוראות מיוחדות (כמו תנאים לירושה, ניהול עיזבון, מתן תרומות וכו').
•  להגן על בני משפחה במצבים מיוחדים (למשל, שמירה על בן/בת זוג, ילדים קטינים, או יורשים עם צרכים מיוחדים).

איזה סוגי צוואות יש?

צוואה נוטריונית

צוואה נוטריונית היא צוואה הנערכת בפני נוטריון אשר מאשר את זהות המצווה, את כשירותו המשפטית ואת רצונו החופשי.
מדובר באחת הצוואות החזקות ביותר מבחינה משפטית, כיוון שהנוטריון משמש כגורם רשמי המאשר את נכונות הצוואה.

כיצד מבוצעת?

• המצווה מוסר לנוטריון את הצוואה בכתב או בעל פה.
• הנוטריון מאשר בחתימתו כי המצווה היה בהכרה מלאה ופעל מרצון חופשי.
• אם הצוואה נערכת בעל פה, הנוטריון מתעד את דברי המצווה במסמך חתום.

צוואה הדדית

צוואה הדדית היא צוואה שנערכת בין בני זוג, ובה הם קובעים הוראות זהות או תלויות זו בזו.
מטרתה היא למנוע מצב שבו אחד מבני הזוג משנה את הצוואה לאחר פטירת האחר.

כיצד מבוצעת?

• שני בני הזוג חותמים על הצוואה יחד, לרוב בנוכחות עדים.
• היא יכולה להיות "משותפת" (במסמך אחד) או "הדדית" (שני מסמכים זהים).
• ניתן לכלול הוראות למניעת שינויים בצוואה לאחר פטירת אחד מבני הזוג.

צוואה בעדים

צוואה בעדים היא הסוג הנפוץ והמקובל ביותר של צוואה.
מדובר בצוואה כתובה, אשר נחתמת בנוכחות שני עדים שאינם יורשים.

כיצד מבוצעת?

• המצווה מכין את הצוואה בכתב (במחשב או בכתב יד).
• שני עדים בגירים (מעל גיל 18) חותמים על המסמך לאחר שהמצווה הצהיר בפניהם כי מדובר בצוואתו.
• הצוואה נשמרת אצל המצווה או מופקדת אצל רשם הירושה.

צוואה בכתב יד

צוואה זו נכתבת כולה בכתב ידו של המצווה (כולל תאריך וחתימה), ללא צורך בעדים.

כיצד מבוצעת?

• המצווה כותב במלואו את הצוואה בעט (לא מודפסת!).
• על הצוואה להיות קריאה, לכלול תאריך וחתימה ברורים.

צוואה בפני רשות

צוואה זו נערכת בפני שופט, רשם ירושה או נוטריון, אשר מתעדים ומאשרים את הצוואה.

כיצד מבוצעת?

• המצווה מוסר את הצוואה לבית המשפט, לרשם הירושה או לנוטריון.
• הרשות מאשרת את הצוואה ומבצעת תיעוד רשמי שלה.

צוואה בעל פה (שכיב מרע)

צוואה הנערכת בעל פה במקרים בהם המצווה נמצא על ערש דווי ואין לו אפשרות לערוך צוואה כתובה.

כיצד מבוצעת?

• המצווה אומר את דבריו בפני שני עדים.
• העדים מתעדים את הצוואה בכתב ומפקידים אותה אצל רשם הירושה.
• אם המצווה מחלים ולא נפטר תוך 30 יום, הצוואה מתבטלת.

סיכום השוואתי של סוגי הצוואות

סוג צוואה	נדרשים עדים?	האם מחייב אישור רשמי?	עלות משוערת	רמת האמינות
נוטריונית	לא	כן (נוטריון)	גבוהה	🔹🔹🔹🔹🔹
הדדית	כן (לרוב)	לא חובה	בינונית	🔹🔹🔹🔹
בעדים	כן (2 עדים)	לא חובה	נמוכה-בינונית	🔹🔹🔹
בכתב יד	לא	לא חובה	נמוכה
בפני רשות	לא	כן (שופט/רשם)	בינונית-גבוהה	🔹🔹🔹🔹🔹
בעל פה	כן (2 עדים)	הפקדה חובה	חינם	🔹 (רק במקרי חירום

מומלץ – עורך דין צוואות וירושות

קראו גם על סוגי חוזים אחרים במגזין משפטי

הפוסט סוגי צוואות הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.

בין: קבוצת הדיירים ברחוב ___________, מספר ________, בעיר ________ (להלן: "הדיירים") מצד אחד;

ובין: _______________ (שם עורך הדין/משרד עורכי הדין), מרחוב _______________, ת.ז/ח.פ _______________ (להלן: "היועץ המשפטי") מצד שני;

הואיל ו הדיירים מעוניינים לקדם פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין שבבעלותם;

והואיל ו היועץ המשפטי בעל ניסיון בליווי משפטי של דיירים בפרויקטים מסוג זה;

והואיל ו הדיירים מעוניינים להיעזר בשירותי היועץ המשפטי לניהול המו"מ מול היזם וליווי משפטי לכל אורך הפרויקט;

לפיכך הוסכם, הוצהר ונחתם בין הצדדים כדלקמן:

1. התחייבויות היועץ המשפטי

1.1. הייעוץ המשפטי יכלול בדיקת ההצעות המוגשות על ידי יזמים וליווי במו"מ עד לחתימה על הסכם סופי. 1.2. עריכת הסכם התקשרות בין הדיירים ליזם, תוך שמירה על זכויות הדיירים. 1.3. ליווי משפטי במהלך הליכי רישוי הבנייה והוצאת היתרי בנייה. 1.4. מעקב אחר ביצוע ההתחייבויות של היזם, לרבות ערבויות וביטחונות. 1.5. מתן ייעוץ משפטי לדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט, עד למסירת הדירות החדשות.

2. התחייבויות הדיירים

2.1. הדיירים מתחייבים לפעול בשיתוף פעולה מלא עם היועץ המשפטי ולהעביר לו כל מידע או מסמך רלוונטי. 2.2. הדיירים מתחייבים שלא להתקשר עם יועץ משפטי אחר לצורך ליווי הפרויקט, אלא בהסכמת היועץ המשפטי בכתב. 2.3. הדיירים מתחייבים לשלם ליועץ המשפטי את שכר טרחתו בהתאם להסכם שכר טרחה שייחתם בין הצדדים.

3. שכר טרחה ותנאי תשלום

3.1. שכר הטרחה של היועץ המשפטי יהיה ________ ₪ (או אחוז מסוים מהיקף הפרויקט, כפי שיוסכם בין הצדדים). 3.2. התשלום יתבצע בשלבים, כמפורט בהסכם שכר הטרחה. 3.3. שכר הטרחה ישולם מתוך התמורה שתועבר על ידי היזם או באופן אחר כפי שייקבע בין הצדדים.

4. תקופת ההתקשרות וסיום ההסכם

4.1. ההתקשרות תהיה בתוקף מרגע חתימת ההסכם ועד להשלמת כל שלבי הפרויקט. 4.2. כל צד רשאי לסיים את ההתקשרות בהודעה בכתב של 30 יום מראש, וזאת בכפוף להסדרת התשלומים המגיעים ליועץ המשפטי.

5. סודיות וסיום ההסכם

5.1. היועץ המשפטי מתחייב לשמור בסודיות מלאה כל מידע שיימסר לו על ידי הדיירים. 5.2. הדיירים מתחייבים שלא למסור מידע הנוגע למשא ומתן עם היזם לצד שלישי ללא הסכמת היועץ המשפטי.

6. שונות

6.1. כל שינוי או תוספת להסכם זה יהיו בכתב וייחתמו על ידי שני הצדדים. 6.2. בכל מקרה של מחלוקת, הצדדים ינסו ליישב את העניין במשא ומתן ישיר. במידה ולא תושג הסכמה, הסכסוך יופנה לבוררות. 6.3. סמכות השיפוט הבלעדית לכל עניין הקשור בהסכם זה תהיה לבית המשפט בעיר ________.

ולראיה באו הצדדים על החתום:

חתימת נציג הדיירים חתימת היועץ המשפטי

תאריך: ________________

מומלץ – עורך דין התחדשות עירונית עידן שטרית

הפוסט חוזה ליווי דיירים תמ"א 38 לדוגמא הופיע לראשונה ב-חוזים משפטיים.