תוכן עניינים
התחדשות עירונית – מבוא
אז מה הפך את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית לכל כך מבוקשים ופופולאריים?
מדובר על קרקעות בנויות, אלו שכונות קיימות, חלקן בימקום טוב יותר, חלקן פחות אך אלו אזורים שבר חיו וגרו בהם בעבר ואת בתי הספר, מרכזי הקניות, הבילויים ומסדות החינוך מכירים.
אם תשאלו את בעלי הדירות, התחדשות עירונית היא הזדמנות פז לשדרג את הנכס שלהם על חשבון המדינה / הקבלן.
למה צריכים עורך דין לפרויקט התחדשות עירונית?
כאשר אנו ניגשים לפרויקט בהתחדשות עירונית עלינו להבין משהו מאד חשוב, זו עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין, זה לא איזו מתנה שבא היזם בונה לנו בית חדש, בעסקאות אלו אנו מוכרים ליזם / הקבלן את הזכויות שלנו בנכס, בלשון אחרת אנחנו מוכרים את זכות הבעלות בנכס.
נכון, בתמורה למכירת הזכויות שלנו בנכס, אנו מקבלים דירה חדשה, אך יש לזכור זוהי עסקת נדל"ן עם חוזה מכר בדיוק כמו כל עסקת נדל"ן אחרת. ואם אנו עסקינן בעסקת נדל"ן עם חוזה מכר, רצוי שילווה אותנו עורך דין הבקיא בדיני המקרקעין על מנת שיוכל לשמור על זכויותינו מול הקבלן.
תפקיד עורך הדין
עורך הדין בעניין של התחדשות עירונית, תפקידו הוא לייצג את הדיירים לשמור על האינטרסים שלהם מול הקבלן המבצע ו/או היזם.
אז למה רצוי ומומלץ עורך דין אחד שייצג את כל הדיירים?
כאשר עורך דין אחד מייצג את כל בעלי הדירה, מדובר בחוזה אחד של בעלי הדירות מול עורך הדין, חוזה אחד של בעלי הדירות מול הקבלן ובעצם התנהלות אחת של קבוצת הדיירים מול הקבלן / היזם.
לדיירים כקבוצה מגובשת יהיה כוח מיקוח חזק יותר מול היזם / קבלן, שכן הם לא יכולים להוציא את הפרויקט אל הפועל ללא הסכמת הדיירים.
עורך דין דיירים – ייפוי חוזה וחוזה דיירים
אז כמו בכל הליך משפטי, השלב הראשון בייצוג המשפטי מתחיל בייפוי כוח.
איך מגיעים לשלב זה? תחילה נציגות הבית המשותף, ועד הבית מגבש את החלטת הדיירים וכוונתם ללכת להליך של התחדשות עירונית.
בחירת עורך הדין – על מנת להגיע לשלב ייפוי הכח ובחירת עורך הדין המייצג, היפגשו עם מספר עורכי דין הבקיאים ומנוסים בהליכי התחדשות עירונית.
כאשר הגעתם להבנות מול עורך דין מסוים, עורך הדין יחתים אתכם על ייפוי כוח בו אתם מייפים את כוחו לפעול בשמכם וכמובן, חתימה על הסכם שכר טרחה.
מתי כדאי למנות עורך דין? ההמלצה היא להתחיל תהליך התחדשות עירונית כאשר יש כבר עורך דין מייצג לדיירים. אל תחתמו על אף מסמך או הסכם ללא עורך דין מייצג, מטרתו היא להגן ולקדם את האינטרסים של הדיירים מול הקבלן / יזם. לפיכך, מומלץ למנות עורך דין מייצג בשלב מוקדם ככל האפשר.
ומה אם פנה אלינו יזם עם הצעה טובה? קודם כל, מינוי עורך דין מייצג.
ערבויות ובטחונות מצד היזם / קבלן
על מנת שנוכל להאמין בקבלן / יזם כי הפרויקט ייצא לפועל, יוצגו בפנינו ערבויות ובטחונות אשר יאפשרו לנו לפנות לבית המשפט ולתבוע את מימוש הערבויות והביטחונות בקרה בו הפרויקט נתקע ולא מתקדם.
עורך הדין יכול לנהל מו"מ מול הקבלן / יזם ולשפר את תנאי הערבות והבטחונות.
עורך הדין ישמור את הבטחונות בחשבון נאמנות.
תשלום שכר טרחה
ככלל ועל לפי הנהוג בפרויקטים בהתחדשות עירונית היזם הוא זה שמשלם את שכר טרחתו של עורך הדין, לפיכך, אנו ממליצים לקבוע מול עורך הדין המייצג הסדר תשלומים ומועדים לתשלום שכר הטרחה עוד בשלב ייפוי הכוח.
שימו לב! עצם העובדה כי היזם הוא זה שמשלם את שכר טרחת עורך הדין, היא אינה הטבה או פיצוי, מדובר בחלק מהתמורה הכספית עבור הזכויות שלנו בנכס מתוקף היותנו בעלי הדירות.
לסיכום, התחדשות עירונית היא הליך מרגש אשר יכול לשנות את חיינו, דירתנו הישנה עתידה לשנות פניה ולהפוך לדירה חדשה מהקבלן בפרויקט פינוי בינוי או דירה משודרגת (מעלית, מרפסת, ממ"ד) בפרויקט תמ"א 38 אך חשוב לזכור, עורך הדין אולי נראה שולי בהליך זה, אך בחירתו עשויה להיות מכרעת וחשובה מאד.
קראו גם – קניית בית חדש מקבלן
מומלץ – עורך דין פינוי בינוי עידן שטרית
