אולם, בתוך הרצון הטוב מסתתר מוקש משפטי. העברת דירה היא לא רק אקט טכני של חתימה על תצהירים. ללא תכנון נכון, המתנה" הזו עלולה להפוך לנכס משותף של הילד ובן/בת זוגו במקרה של גירושין, או לחשוף את המשפחה לחבויות מס כבדות שלא נלקחו בחשבון.
במאמר זה נצלול לתוך המורכבות של עסקאות מתנה במקרקעין, נבין את סיכוני "השותף השלישי" (החתן או הכלה), ונלמד כיצד לבצע את המהלך בצורה חכמה שמשאירה את השליטה בידיים שלכם.
המלכוד – מתי מתנה הופכת לנכס משותף במצב של גירושין?
הנחת היסוד של הורים רבים היא: "הדירה רשומה בטאבו רק על שם הבן שלי, ולכן במקרה של גירושין היא תישאר שלו". זוהי טעות נפוצה ומסוכנת.
חוק יחסי ממון אמנם קובע כי נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה אינם מתחלקים בגירושין, אך הפסיקה בבתי המשפט לענייני משפחה יצרה בשנים האחרונות את דוקטרינת "השיתוף הספציפי". משמעות הדבר היא שאם בן הזוג של הילד יוכיח "כוונת שיתוף" בנכס, הוא עשוי לקבל מחצית ממנו, גם אם הנכס רשום רק על שם הילד.
מה יכול ליצור "כוונת שיתוף"?
- מגורים משותפים בדירה לאורך שנים רבות.
- שיפוץ דירה מכספים משותפים של בני הזוג.
- תשלום משכנתא (אפילו חלקית) מחשבון הבנק המשותף.
- אמירות או מצגים שיצרו הסתמכות אצל בן הזוג שהדירה היא גם שלו.
במצב כזה, ההורים מוצאים את עצמם בסיטואציה אבסורדית – הם נתנו דירה לילד שלהם, אך בפועל העניקו מחצית ממנה לגרוש/ה שלו.
מה הפתרון למצב הזה?
* הסכם מתנה מגן והסכם ממון
כדי למנוע תרחיש זה, לא מספיק לחתום על תצהירי העברה סטנדרטיים. נדרש הסכם מתנה מפורט הכולל תנאים מפסיקים, ומומלץ מאוד לדרוש מהילד שלכם וגם מבן זוגו לחתום על הסכם ממון שמחריג באופן ספציפי את הדירה הזו ממסת הנכסים המשותפת, כולל התייחסות להשבחות עתידיות (שיפוצים).
לאבד את השליטה בנכס – סיכון "הילד המסתבך"
ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד בטאבו, הוא הופך לבעלים החוקי הבלעדי. תיאורטית, הוא יכול למכור את הדירה יום למחרת, למשכן אותה לטובת עסק מסוכן, או חלילה נושים יכולים להטיל עיקול על הדירה אם הילד נקלע לחובות.
הורים רבים רוצים להעביר את הבעלות משיקולי מס, אך להמשיך להנות מהפירות (שכר דירה) או פשוט לוודא שהנכס לא נמכר ללא האישור שלהם.
מה הפתרון למצב הזה?
* הערת אזהרה ומנגנון זכות מגורים
הכלי האפקטיבי ביותר הוא רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת ההורים, בד בבד עם העברת הזכויות.
הערה זו יכולה להגדיר כי:
- לא ניתן לבצע שום עסקה בנכס (מכירה או משכון) ללא אישור בכתב מההורים כל עוד הם בחיים.
- להורים שמורה זכות המגורים או הזכות לקבלת דמי השכירות מהנכס לכל ימי חייהם.
מנגנון זה הופך את הילד ל"בעלים על הנייר" בלבד עד לפטירת ההורים, ומנטרל את היכולת שלו (או של נושיו) לסכן את קורת הגג.
מוקש המס – "תקופות הצינון" (חשוב להכיר!)
אחת הסיבות הנפוצות להעברה ללא תמורה היא הרצון שהילד ימכור את הדירה בפטור ממס שבח (כי היא דירה יחידה שלו), ובכך המשפחה תחסוך מאות אלפי שקלים. אולם, רשות המיסים ערה לתרגיל הזה, ולכן חוק מיסוי מקרקעין קובע "תקופות צינון".
הילד שקיבל את הדירה לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח מיד עם קבלתה.
עליו להמתין תקופה מסוימת כדי שהמכירה לא תחשב כעסקה מלאכותית:
- אם הילד מתגורר בדירה – תקופת הצינון היא 3 שנים מיום שהפך לבעלים הרשום.
- אם הילד לא מתגורר בדירה – תקופת הצינון היא 4 שנים מיום שהפך לבעלים הרשום.
מכירה לפני תום תקופת הצינון תגרור חיוב מלא במס שבח, מה שעלול להפוך את כל העסקה ללא משתלמת כלכלית. תכנון מס נכון דורש ראייה ארוכת טווח של מועד המכירה העתידי.
שאלות נפוצות בנושא העברה ללא תמורה
מקבל המתנה (הילד) נדרש לשלם מס רכישה, אך בשיעור מופחת. החוק מעניק הנחה משמעותית: שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל שהיה משולם אילו הדירה הייתה נרכשת בכסף. ההורים (הנותנים) פטורים ממס שבח בעת ההעברה לילד.
כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום בטאבו, נותן המתנה יכול לחזור בו במקרים מסוימים (כגון התנהגות מחפירה של הילד או הרעה משמעותית במצב הכלכלי של ההורה). אולם, ברגע שהדירה נרשמה על שם הילד בטאבו, המתנה היא סופית וכמעט בלתי אפשרי לבטל אותה, אלא אם נערך חוזה מיוחד המגדיר תנאים לביטול.
זהו תרחיש טראגי שחובה להיערך אליו. ללא תכנון, הדירה תעבור ליורשיו של הילד (בן/בת הזוג ונכדים), וההורים יאבדו כל זיקה לנכס. מומלץ לעגן בהסכם המתנה מנגנון הקובע כי במקרה של פטירת הילד, הנכס יחזור לבעלות ההורים.
הכי חשוב לדעת!!! אל תשאירו קצוות פתוחים
העברת נכס מקרקעין בתוך המשפחה היא כלי רב-עוצמה לתכנון כלכלי וסיוע בין-דורי. עם זאת, השילוב בין שווי הנכס הגבוה לבין הדינמיקה המשפחתית הרגישה (נישואין, גירושין, ירושה) מחייב עבודה משפטית מדויקת.
אל תסתפקו ב"עורך דין שעושה חוזים". אתם צריכים אסטרטגיה משפטית שרואה את התמונה המלאה: מיסוי מקרקעין, דיני משפחה ודיני ירושה. הסכם מתנה תפור בדיוק למידותיכם, הכולל הערות אזהרה ומנגנוני הגנה, הוא תעודת הביטוח של הנכס המשפחתי שלכם.
שוקלים העברת דירה לילדים?
בואו נעשה את זה נכון ובטוח. אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ לתכנון העסקה.
מומלץ – עורך דין מקרקעין דרור הראל
* האמור במאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ פרטני מעורך דין המתמחה בתחום.
